아파트 관리비 미납 체납 연체 시 법적 조치 절차에 대하여 자세히 알아보기로 합니다. 아파트 관리비가 미납 체납 연체되는 경우 관리사무소에서 취할 수 있는 법적인 조치에는 어떠한 것들이 있으며, 경매 낙찰자가 공용부분 관리비를 승계하는 지에 대하여도 함께 알아봅니다.
아파트 관리비 미납 체납 연체 시 법적 조치 절차
법무부장관은 집합건물의 관리를 위한 표준약관을 마련하고, 시도지사는 이를 참고하여 지역별 표준규약을 마련하여야 합니다. 보통 아파트는 위 지역별 표준규약에 따라 관리규약을 제정합니다.
1. 독촉 및 연체료 부과
관리사무소는 아파트 관리비가 미납된 경우 우선 독촉장을 발송하여 납부를 요청합니다. 독촉장을 통해 납부 기한을 다시 한 번 명시하고, 만약 기한 내에 납부하지 않을 경우 법적인 조치를 취할 수 있음을 알려줍니다.
또한 관리비가 정해진 기한 내에 납부되지 않은 경우 관리규약에 따른 연체료가 부과됩니다.
2. 내용증명 발송
관리사무소는 아파트 관리비가 계속 미납, 체납, 연체되는 경우 내용증명을 통해 다시 한번 납부를 독촉하며, 만약 계속하여 납부하지 아니하는 경우 관리규약에 따른 단전단수 조치를 행하거나, 지급명령 또는 민사소송을 통한 법적 소송을 제기하여 강제집행할 수 있다는 취지의 내용증명을 발송합니다.
3. 단전단수 조치
관리비를 체납한 경우 단전단수 조치를 하는 것은 신중해야 합니다. 섣불리 단전단수 조치를 하였다가 형법상 강요죄 또는 업무방해죄가 될 수 있기 때문입니다.
즉, 대법원은 임대인이 임대차계약서에 근거하여 시행한 단전단수 조치의 경우와 관련하여 ‘약정기간이 만료되었고, 차임연체 등으로 보증금이 모두 공제된 상태에서 미리 예고한 다음 단전단수 조치를 한 경우’는 형법 제20조의 정당행위라고 본 반면 ‘약정기간이 만료되지 않았고, 보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전단수 조치를 한 경우에는 정당행위로 볼 수 없다’는 취지의 판시를 한 바 있습니다(대법원 2006도9157).
다만 대법원은 집합건물의 관리단의 단전조치에 관하여는 위 임대인이 임대차계약서에 근거한 단전단수 조치에 비하여 관대한 입장입니다. 즉, 대법원은 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 위법하다고 하면서도 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는 지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치는 위법하지 않다는 취지의 판시를 한 바 있습니다(대법원 2018다38607).
4. 법적 소송 제기
관리사무소는 아파트 입주민이 위와 같은 독촉 및 연체료 부과, 내용증명 발송, 단전단수 조치 등에도 불구하고 계속하여 관리비를 납부하지 않은 경우 법원에 지급명령을 신청하거나 민사 소송을 통해 집행권원을 확보하게 됩니다. 관리사무소는 집행권원이 확보되면 체납한 입주민의 재산에 강제집행을 실시하여(예: 동산 등 경매, 급여 압류 등) 관리비를 회수합니다. 관리비를 체납한 입주자는 법적 절차를 진행하면서 발생한 변호사 비용, 소송 비용 등을 함께 부담할 수 있습니다.
참고로 지급명령 신청에 대한 자세한 내용 및 신청서 작성방법은 아래의 대한민국법원 전자민원센터 및 대한법률구조공단에서 확인할 수 있습니다.
5. 특별승계인의 관리비 승계
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있습니다(집합건물법 제18조). 만약 경매를 통해 해당 아파트의 소유권을 취득한 낙찰자는 집합건물법 제18조의 특별승계인에 해당됩니다. 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계합니다. 반면 특별승계인이라고 하여도 공용부분 이외에 전유부분 관리비까지 책임을 지지는 않습니다. 만약 관리규약에 낙찰자가 전유부분 관리비까지 인수하는 것으로 되어 있어도 이는 무효입니다(대법원 2001다8677 전원합의체 참조).
6. 공용시설 이용 제한
일부 아파트 단지의 경우에는 관리비를 체납한 입주자는 공용시설(예: 수영장, 헬스장 등) 사용에 제약을 하는 경우가 있습니다.